近兩年來，全國房價一路下跌，過去那種買房就能賺的時代，已經一去不復返了。
隨著時間的推進，現在人們又產生了新的疑問，房價跌到底了沒有？再過五年，房價又會是什麼情況？
孫宏斌和王健林的預測
回溯起來，房地產的 「黃金時代」 其實離我們並不遠。
上世紀 80 年代，國家開始推行住房商品化改革，這可真是給老百姓打開了一扇新世界的大門。
以前都是單位分房，後來能自己選房子買，房產第一次成了普通人家能拿到手的資產。
那些早年敢於嘗試、勇於 「吃螃蟹」 的人，後來都成為了改革紅利的最大受益者。
某縣城居民王大爺便是典型例子。
上世紀 90 年代初，他花兩萬多塊錢在縣城中心買了一套老破小，當時身邊人都笑話他 「腦子發熱」。
可誰能想到，十幾年後這套房子拆遷，直接換了兩套新房，還補了幾十萬現金，一家人的生活水平一下就提上去了。
不光是小縣城，大城市裡更是如此。
那些在浦東開發初期、北京通州規劃落地前就買房的人，幾乎都靠著房子實現了階層跨越，從普通工薪家庭變成了家境殷實的 「有產者」。
當時的房地產市場，就像一列開足了馬力的火車，只要能擠上車，就能跟著分一杯羹。
「閉著眼睛買房都能賺差價」，這句話在當時可不是誇張，而是實打實的現實。
可熱鬧背後，隱患早就悄悄埋下了。
2008 年金融危機爆發了，雖然當時靠著政策扶持，行業很快就緩了過來，但有兩位大佬已經敏銳地察覺到了不對勁。
孫宏斌在融創的內部會議上反覆強調：「市場下行的時候，過高的融資槓桿可能會讓企業萬劫不復。」
王健林的態度更直接，他公開表示：「沒有任何一個行業能連續繁榮五十年，房地產的紅利期總有盡頭。」
沒多久，萬達就掀起了轟轟烈烈的 「輕資產轉型」，把手裡的大量文旅項目和酒店打包出售，當時還引發了不少爭議，有人覺得他 「太激進」。
可現在回頭看，正是這份提前布局，讓萬達在後來的房地產寒冬里站穩了腳跟。
不得不說，大佬的眼光確實毒辣，他們早就看透了市場的本質。
房價已經不漲反跌
真正的變化是在 2021 年，這一年全國新房和二手房價格第一次一起下跌，就像多米諾骨牌，第一張倒了之後，後面的跟著倒。
更讓人擔心的是，這一年新出生的人口比以前少了很多，房地產最依賴的 「人多買房」 的優勢開始慢慢沒了。
從那以後，房價下跌的勢頭就沒停過，到了 2024 年，大家都說這是房地產 「清理問題」 的一年。
不少小的房地產公司因為欠了太多錢撐不下去了，雖然政府出台政策幫忙，爛尾樓的問題有所緩解，但買房的人心裡還是沒底，不敢輕易下手。
到了 2025 年，房價跌得更厲害了，三四線城市成了重災區。
那些缺乏產業支撐、人口持續外流的小縣城，房價比巔峰時期直接腰斬，以前賣 8000 一平米的房子，現在 4000 塊都難找到買家。
連大城市也沒逃過，遠離市中心的遠郊，房價跌幅超過 20%。
有些 2019 年賣 180 萬的剛需房，現在二手房成交價就剩 140 萬左右了，算上這幾年的房貸利息，虧得一塌糊塗。
這樣的案例比比皆是，也讓更多人開始焦慮：五年後的房價，到底會是什麼樣子？
房地產的未來
要想預判 2030 年 180 萬房產的價值，首先得弄明白，現在的房地產市場，到底被哪些因素左右著。
首當其衝的就是 「供大於求」 的矛盾。
一方面，2024 年全國沒賣出去的商品房還很多，三四線城市要把手裡的房子賣完，得花 47 個多月。
另一方面，想買房子的人越來越少，2025 年人口出生率降到了 7.2‰，去世的人比出生的人還多，自然增長率是 – 1.3‰。
估計到 2030 年，65 歲以上的老人佔比會超過 20%，而真正需要買房的年輕人卻在減少。
更實際的是，年輕人買房壓力太大了。
面對高房價和不好找工作的情況，不少 90 後、00 後都說 「不買房也能過日子」，想法變了，想買房子的剛需自然就少了。
政策方面的預期也很重要，其中大家最關心的就是房產稅。
雖然還沒確定什麼時候開始收，但大家都覺得 「手裡房子多，可能要多花錢」，那些靠買房賺錢的人就開始賣房子了。
還有一些以前大家搶著買的房子，現在也不那麼吃香了，比如離市中心遠的文旅房，疫情之後去玩的人少了，房子一直空著。
還有以前炒得很火的 「學區房」，現在教育政策變了，要求教育資源均衡。
這些房子的價格也明顯降了，這都說明房子值錢的邏輯正在慢慢改變。
綜合這些情況來看，2030 年的房價不會所有地方一起漲或者一起跌，不同地方、不同類型的房子，價格差距會越來越大。
具體到 180 萬的房子，未來值多少錢，差別可能會很大：
如果是一線城市中心、周邊學校醫院地鐵都齊全的房子，憑著資源稀缺，大概率能保住現在的價值，甚至能漲一點。
如果是二線城市裡不在市中心、也沒啥好配套的剛需房，可能還能維持現在的價格，想大幅漲價基本沒希望。
但要是在三四線城市，特別是那種人不斷往外走、也沒什麼像樣產業的小縣城，180 萬的房子很可能會貶值，到時候就不值這麼多了。
不過不管在哪個城市，有一點是肯定的 ——「房價會一直漲」 這個老想法已經行不通了。
房地產市場不會再出現以前那種 「隨便買套房子都能賺」 的情況。
以後大家買房，更多會看這房子住得舒不舒服，而不是想著靠它賺錢，市場會變得更理性。