「過去一周來看房的人挺多的，每天來訪量大約是之前的兩倍。」北京昌平一個樓盤售樓處的人士說。
8月8日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發樓市新政，符合條件的家庭在北京市五環外不再限制購房套數，並加大了住房公積金支持力度。新政實施一周以來，北京五環外的新盤受惠較大。
此外，購買五環內商品住房的政策保持不變。即京籍居民家庭五環內限購2套，在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環內限購1套。
北京鏈家研究院院長高原分析稱，此次新政的主要變化是對於已符合北京市限購政策家庭而言，在五環外購置住房不再限制購房套數。值得關注的是，此次政策調整僅解除了五環外購置住房的數量上限，對社保年限等北京市購房的基本門檻未做調整。
如今，五環外已經成為北京住宅銷售的「主力軍」。中指研究院監測顯示，今年1至7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環以外的佔比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區。二手住宅成交套數五環外佔比也超50%。
近年來，北京五環外新房供應集中，且未來仍為供地主力，限購調整後，部分高庫存板塊去化壓力將有望緩解。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，新政信號意義明顯，限購政策優化也有利於提振市場預期，推動住房需求加快釋放。
從線上點擊等指標來看，新政發布後，購房活躍度有了明顯提升。58安居客平台數據顯示，新政發布後的周末（8月9日-10日），新房、二手房的日均點擊量與本月前10天相比有明顯增長，其中新房點擊量日均水平較本月前10天相比提高14.1%；二手房提高14.5%。
據中指研究院統計，新政後的首個周末，北京新房及二手房網簽數據表現平穩，新建商品住宅分別成交83、92套，二手住宅分別成交178、116套。考慮到網簽存在一定滯後性，預計隨著時間的推進，市場交易活躍度將有所提升。
久違的「砸蛋」聲
8月13日上午，在北京北五環外的某售樓處，項目沙盤前圍著不少正在聽講解的購房人，休息區的沙發幾乎被坐滿，樣板間人來人往。
在大廳，傳出了成交客戶砸金蛋的聲音。據一位銷售人員介紹，新政發布後的周末，單日到訪了超200組客戶，當天就有人訂房。
位於北京朝陽的一位我愛我家門店經理表示，新政後的首個周末，該門店帶看量較前一個周末增長約20%。「店裡經紀人又忙起來了，有的經紀人周末帶看了3-4組，而此前周末，有的經紀人只帶看了一組。」上述經理稱。
8月12日，一位在北京朝陽購得一套改善型住房的人士說，帶他看房的經紀人過去三個月「未開一單」，每個月僅能拿到基本工資。如今終於實現了下半年的「開門紅」。
根據走訪，目前已有部分樓盤針對目前回暖態勢，計划進一步推出更多促銷活動，以期望在未來一段時間加快銷售進度。
一位券商房地產分析師表示，從單個項目和局部市場來看，新政的提振效應已經初顯，但從全局來看，政策影響相對溫和，市場整體較為平穩，還需要一定的反應時間。
「此時發布政策，或有望促進市場回穩。」合碩機構首席分析師郭毅表示，「本次樓市寬鬆政策發布非常及時。最近幾個月，北京新房、二手房成交數據下降，特別是7月份，新房二手房成交數據均出現下行。」
今年1-7月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10萬套，同比增長12%，整體表現平穩，但7月新房、二手房市場出現轉弱跡象。
中原地產首席分析師張大偉認為，北京此次政策調整以 「去庫存、穩預期」
為目標，短期內有效激活市場，但長期仍需依賴經濟基本面改善和居民收入預期修復。
張大偉認為，每年市場的7-8月都是慣例的淡季，往年樓市的政策基本出台在9月份，而今年在市場慣性下調的情況下，提前出台政策，對市場信心有明顯影響，在前幾周成交量下調的情況下，本周成交量基本穩定，看房量也保持了上行，有助於市場見底企穩。
「市場交易的增加可能會對二手房價格起到一定的維穩作用，一定程度上也有利於暢通置換鏈條。」一位地產分析師表示。
上半年住宅用地土拍成交額增37%，新「地王」誕生
從近期市場情況看，北五環特別是海淀等熱點五環外項目受到政策利好較大，看房量有明顯上漲，其他區域波動幅度不大。
據多位地產專家分析，本次政策受益最大的是置換需求，對新房的提振作用高於二手房。對於開發商而言，新政也是個積極信號，將促使其加快項目建設和推盤節奏。
土拍方面，今年上半年，北京共成交22宗住宅地塊，合計成交金額為1005.6億元，突破千億規模。相較之下，2024年上半年，北京成交了19宗住宅地塊，住宅用地成交金額為732.36億元。
這意味著，今年北京住宅用地的成交量和成交金額均比去年同期有所增長，其中成交金額增幅為37.3%。
從溢價項目來看，今年上半年成交的22宗住宅地塊中，溢價10%成交的有7宗。其中朝陽區有1宗、海淀區有4宗、通州區有2宗。其中，臻澐、建發海晏、中海麗澤叄號院、招商序、金茂滿曜、保利朝觀天珺、招商朝棠攬閱等已經取得預售許可證。
可以看出，海淀區的地塊在溢價率方面「拔得頭籌」。
從成交量來看，自2025年以來，海淀區新房供應量已超3000套，成交量接近1500套，成為北京新房市場供應和成交量最高的區域，成交均價為9.8萬元/平方米，也達到了近年來的高點。
值得一提的是，今年上半年，北京市海淀區誕生了新「地王」。
3月18日，海淀區樹村地塊出讓，吸引十餘家房企參與競拍，最終中海以75.02億元競得該宗地，溢價率27.93%，樓麵價約10.23萬元/平方米，這刷新了北京單價記錄。
地塊位於北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里。該地塊所處上地板塊，兼具產業優勢和學區優勢：距離騰訊、網易、百度、新浪等互聯網大廠聚集的後廠村區域較近，擁有較高購買能力；此外，區域內分布有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學等。
除了樹村地塊外，海淀其他的地塊同樣溢價率較高。其中，朱房村兩處地塊溢價率分別為17.33%、25.04%。
華北某房企人士對此表示，北京上半年土地出讓的熱潮是樓市利好政策持續發酵的結果。
全國僅北上深保留部分限購措施
「此次政策出台後，引起了一些誤解，即認為北京取消了限購。這個表述其實是有所誤導的，至少對政策理解是不準確的。因為北京並沒有取消限購，而是優化了限購。換句話說，到北京購房還是需要滿足兩年社保的，或者說至少得工作兩年。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進解釋道。
根據梳理，自2024年2月以來，北京市已經出台了至少6次房地產「新政」。
2024年2月，通州實行「雙限」鬆綁，在通州購買商品房的購房者，只需符合北京市限購條件即可，不再要求在通州落戶或納稅、社保滿三年；一個月後，北京取消了「離婚家庭三年內不得購房」的限制；2024年4月22日，再度放寬離婚人群購房政策，規定「離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策」。
2024年4月30日，北京首次放寬五環外的限購政策，允許符合購房條件的人士，在五環外增購一套住房。
2024年9月30日，北京進一步放寬限購條件，非京籍家庭購房社保年限縮短，其中五環外由五年變為兩年、五環內由五年變為三年。
截至目前，全國執行限購政策的只剩下北京、上海、深圳，以及海南部分地區。相比較而言，北京對社保要求更高，但本地戶籍在五環外已不限購買套數，上海全域仍限制套數。
具體來看，上海戶籍家庭限購兩套住房，戶籍單身人士限購一套住房，戶籍單身人士但育有一名未成年子女的限購2套住房；對非戶籍家庭和個人，在上海繳納滿3年社保、個稅，限購一套外環住房。
對此，克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示：「去年一線城市購房限制性政策鬆動調整，除廣州全域解除限購外，京滬深三城市依然保留核心區限購，外圍區域有條件放開，今年以來京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。」
「通過『核心區嚴控、郊區鬆綁』的差異化策略，既可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求。通過釋放郊區購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經濟，又能服務於人口疏解、區域協同等戰略目標，成為房地產市場因城施策的風向標。」楊科偉說。