早晨，張彪將女兒送到學校後沒有回家，而是打開App接單送外賣，一直干到9點左右，回家簡單洗漱一下，再前往小區樓下的中介門店上班。
這樣的工作節奏，張彪已經保持近半年。
張彪是一線城市的房地產經紀人，他工作的門店周邊兩三百米內有三家不同品牌的中介門店，平時同行交流也較多。他說，今年以來，中介從事兼職的情況較為普遍，以外賣和跑網約車為主，中介普遍對小區較熟悉，送外賣有天然優勢。
在房地產上行期，一線城市入行兩三年的新手中介，年收入在10萬元至20萬元；成熟中介的年收入超過50萬元；部分專做豪宅交易的經紀人，年收入可達數百萬元甚至千萬元。
隨著近年房地產交易量放緩，地產經紀人收入普遍不及往年。
張彪的房貸已經提前還清，由於市場冷清，有時一兩個月才能成交一套，傭金收入不穩定。下班或休息日，他根據實際情況跑4—6小時外賣，雖然兼職賺得不多，但比較穩定，足夠維持一家人的生活開銷。
兼職騎手
外賣有三個高峰期，第一個是早餐時的7點到9點，第二個是午餐時的11點到13點，第三個是晚餐時的17點到19點。其中，午餐和晚餐高峰期有1—2元/單的補貼。張彪工作日跑早單和晚單，休息日跑午單和晚單。
像張彪這樣的兼職騎手不會死守一個平台，他們一般註冊兩到三個平台，根據實際情況選擇不同的平台。每個平台特點不同，張彪總結，美團、餓了么等單量穩定；蜂鳥單價相對較高；而達達快送以商超為主。
張彪第一次做兼職騎手是在今年5月。當時，他的地產經紀業務有三個月沒開單，妻子勸他轉行，不要在中介行業「等死」。但張彪幹了十多年中介，其他不會做，最後的折中方案是兼職做騎手。
張彪平時經常騎著電動車帶客戶看房，對周邊小區的樓棟和單元了如指掌，送外賣不需要專門熟悉路線，這也是他兼職做騎手的動因之一。
註冊成為眾包騎手相對簡單，一周之內可以全部辦妥。真正的挑戰在於送外賣的過程，這個看似簡單機械的工作，實際充滿了各種挑戰。剛入行時，時時刻刻都像在打仗的節奏，讓張彪感受到巨大的壓力。
同樣的外賣訂單，去飯店取餐也暗藏門道。張彪剛開始送外賣時，先到飯店但總是最後一個拿到餐，而有的騎手到店就可以拿走。慢慢地，他發現，需要和飯店負責外賣的服務員搞好關係，才能獲得「特殊照顧」。
張彪說，類似的挑戰還有很多，比如到商場的飯店取餐，上下電梯都有很多人，如果太「紳士」，很容易遲到被罰，所以需要臉皮厚一點，「什麼錢都不好賺」。
適應了一個月左右，張彪的兼職騎手工作逐步進入狀態，平時每天早高峰跑兩個小時，單量相對較少；晚上可以跑兩到三小時，單量相對較多。一天下來可以跑20多單，每月收入大約三四千元。
張彪兼職騎手的工作量與中介門店的業務有直接關係。如果門店業務較忙、經紀業務有成交，送外賣的時間就少一些；如果門店沒有業務和帶看，送外賣的時間則多一些。每個月，他保證完整休息一天陪孩子。
張彪說，並不是每個中介都適合跑外賣。他的一個同事，跑了一段時間外賣，無法適應壓力，改去跑網約車了，每天下班後跑到凌晨12點左右，每個月也可以獲得三四千元的額外收入。
地產經紀人兼職早已有之，早年，部分中介人員會兼職賣保險，辦理貸款、戶口及孩子上學等事宜，這些兼職業務基本是「遇到了就做，遇不到就不做」，張彪這樣做兼職騎手的則是一種主動選擇。
中介生涯
2014年春節後，張彪開始跟著親戚干房地產中介這一行。
張彪趕上了好時候，他進入中介行業時，正值每年一度的學區房成交熱。他跟著親戚一起接待客戶，親戚忙的時候，他也單獨接待客戶。經過半年多的摸爬滾打，逐步摸清了房地產經紀的來龍去脈。
當時，他雖然是新手，但在親戚的帶領下，第一年賺了十幾萬元，他很滿足。
2015年底，房地產進入一個快速上行通道，張彪已經開始獨立帶客戶。他不僅做北京的新房和二手房業務，也為環北京地區新房帶客戶。2016年，他的傭金收入加起來超過百萬元，這也是他從業以來賺得最多的一年。
2017年春節後，環北京樓市因限購逐步平靜，北京樓市經過短暫調整進入新一輪上升期。張彪的業務重新聚焦到北京的二手房和新房，雖然成交量不及以往，但每年拿到的傭金也有幾十萬元。
2018年中，張彪貸款買了一套小兩居。
到了2021年下半年，房地產進入深度調整期，房地產交易主體逐步從新房轉向二手房。當年底，他提前還清了房貸。
真正讓張彪感受到「寒意」是在2023年底，無論二手房還是新房，成交量明顯不如以往。2024年，張彪的傭金收入開始明顯下降，全年收入跌破20萬元；2025年預計不及2024年。雖然沒有太大生活壓力，但他和妻子的焦慮日盛。
2025年上半年，張彪的業績在門店中為佼佼者，但在整個大區屬於中等水平。他說，目前市場仍在分化中，他所在區域的房地產市場逐漸邊緣化。在這樣的市場下，通過個人努力很難實現提升業績。
張彪說，市場好的時候，他所在的門店每個月平均有幾十套成交，每個經紀人都有三四套甚至更多業績；2021年下半年，雖然業績不如以往，但每人每月依然有一兩套成交；如今，整個門店一個月也難成交一套。
今年春節後，妻子一直在督促張彪轉行，張彪發現，除了干中介，自己什麼都不會。5月，他開始嘗試做起兼職外賣。
在他看來，雖然中介行業不如從前，但仍可以賺到一份能保障生活質量的收入；而外賣賺的是辛苦錢，只能應急，不適宜長期干。和同事交流時，做兼職的同事紛紛表示，幹了兼職以後，更加熱愛中介行業了。
職業化
張彪說，中介收入下降，一方面因為單量少了，中介的傭金也相應減少；另一方面也因成交價和中介費下調，中介傭金隨之下降。整體算下來，近兩年他的收入比兩年前降了一半左右。
張彪介紹，不同中介、不同級別的經紀人，傭金計算方式不同。以他所在的中介為例，10萬元的中介費，扣除一系列費用後，最高級別的經紀人可以拿到3萬元左右的傭金，新人到手只有幾千元。
張彪說，中介是一個靠業績說話的行業，業績越好，級別晉陞越快，收入越高。在房地產深度調整的背景下，中介行業也出現分化，一些頭部中介公司逐步搶佔中小中介公司的市場份額。
中介公司內部也在分化，一些資深經紀人，因經驗、資源相對豐富，在有限的市場中獲得更大份額；級別較低或剛入行的經紀人被市場淘汰的風險越來越大。
張彪認為，短期內轉行並非上策，尤其是像他這樣從業十餘年的老經紀人。轉行往往意味著從零起步，學習新技能的時間成本高昂。且在當前經濟環境下，許多替代行業（如外賣、網約車）收入雖穩定，但上限低，難以匹配以往的中介高峰期收入。因此，即便是換工作，他也想轉換到市場相對較好的區域繼續干中介。
根據58同城和安居客聯合發布的《2025年百萬房產經紀人生存報告》，中介行業正擁抱AI技術，如智能匹配房源和虛擬看房。通過學習數字化工具提升工作效率，在二手房租賃或改善型需求市場，成交相對穩定，經紀人仍有發展機會。
在張彪看來，轉行也並非全無出路。如果經紀人年輕、適應力強，且對中介的「卷業績」模式已疲憊，乘年輕轉向新興行業，或許能夠帶來新機遇。