這座曼哈頓摩天大樓的125個住宅單元總銷售額超過25億美元，吸引了眾多明星買家。但其成功卻因富豪業主之間的內鬥而蒙上陰影——他們既想解決大樓日益增多的問題，又唯恐房產貶值，始終難以達成共識。https://t.co/1wNpS0h8uu
— 紐約時報中文網 (@nytchinese)
October 31, 2025
在一片玻璃摩天大樓的海洋中，坐落在紐約公園大道432號的超高層住宅塔樓以其醒目的白色混凝土外立面脫穎而出。它的設計初衷是成為紐約億萬富翁街的皇冠明珠——這條位於曼哈頓的豪華公寓帶吸引了全球最富有的買家。
然而在這棟臨近57街的102層住宅樓落成僅數年後，部分天花板開始滲水，電梯故障頻頻，業主們抱怨起居室在中城的強風中嘎吱作響，甚至出現搖晃。
如今，這些最初看似只困擾少數超級富豪的瑣碎問題似乎掩蓋著更深層次的問題。
根據獨立工程專家的評估、施工報告及法庭文件，這棟於2015年啟用的建築外牆已出現坑坑窪窪，數百道裂縫暗示著這座纖細的建築正承受超出預期的風雨侵蝕。工程師警告，如果這些問題得不到解決（翻修可能需要耗資九位數），這棟大樓最終可能變得無法居住，甚至危及樓下行人安全。
儘管檢查人員表示大樓對居民和行人目前仍是安全的，但近期提交給市政府的報告顯示，高層部分的混凝土塊已脫落，承重外牆上出現了新的裂縫。
在涉及開發商、工程師、住戶及眾多承包商的複雜法律糾紛中，一個可能解釋部分建築問題的關鍵因素逐漸浮出水面：這正是當初由明星建築師與開發團隊堅持採用、備受讚譽的純白混凝土外立面。
《紐約時報》查閱了數千頁的法庭文件、公共記錄以及大樓住戶與設計規劃團隊之間的私人往來信件。這些資料顯示，早在混凝土澆築之前，公園大道432號的開發商、工程與建築團隊中的多位核心成員數年來一直對其白色外立面表示擔憂。
通常，混凝土之所以呈灰色是因為水泥中含有氧化鐵；一旦改變其成分，就可能影響混凝土的強度、顏色與性能。而公園大道432號的建設者面臨著一個巨大的挑戰：如何調配出既能符合結構要求、又能實現理想外觀的混凝土配方。參與該項目的多家公司形容這座樓是「有史以來難度最大的混凝土工程之一」。
為追求所謂「絕對純粹」的建築理念，紐約知名開發商哈里·麥克洛拆除了德雷克豪華酒店，委託烏拉圭現代主義建築大師拉斐爾·維諾里為地塊設計了完全由直線構成的塔樓。他們集結工程師、施工企業和混凝土專家共同實現這一構想。
建成後的公園大道432號原計劃成為全球最高的住宅建築之一，同時也是最纖細的塔樓之一。其「纖細比」為15:1；相比之下，帝國大廈的比例僅為3:1，因為後者的底座寬得多。
「外觀看似簡約，」項目承建商蘭德利斯的項目總監賈斯汀·彼得斯在接受行業刊物《工程新聞紀錄》採訪時說，「實則不然。」
該設計在市場上取得巨大成功，大樓的125個住宅單元總銷售額超過25億美元。早期買家包括詹妮弗·洛佩茲、亞歷克斯·羅德里格斯，以及沙特零售巨頭法瓦茲·阿爾霍克因。
但這座大樓的成功卻因富豪業主之間的內鬥而蒙上陰影——他們既想解決大樓日益增多的問題，又唯恐房產貶值，始終難以達成共識。
公園大道432號的管委會已分別提起兩項訴訟，指控開發商團隊不僅出售存在缺陷的房產，還蓄意隱瞞建築質量問題。
麥克洛公司的代表拒絕置評。建築師維諾里已於2023年逝世，其事務所發言人未回應多次置評請求。負責大樓結構工程的WSP公司亦拒絕置評。
項目另一開發商CIM集團發言人賈米·施利赫則表示，這座摩天樓由世界級專業人士設計與建造，並通過了檢查機構的安全認證。她稱外立面老化的說法「毫無依據」，並強調開發商忽視風險的指控「純屬捏造、構成誹謗，更是業委會再次損害房產價值的錯誤行為」。
據《紐約時報》採訪的工程專家稱，所有混凝土都存在一定開裂風險。他們強調，這棟大樓符合建築規範，設計上能承受強風。所有專家均認為不存在災難性坍塌風險。
但種種警示跡象表明，建築性能或未達預期。據管委會與住戶間的私人通信顯示，為減少樓體晃動、避免住戶感到「暈船」而設計的重型懸擺阻尼系統已進行了大規模檢修。
根據管委會委託編製的工程報告及獨立工程師的評估，公園大道432號的修復成本可能超過1億美元。專家還表示，如果裂縫繼續擴大，可能對樓下行人構成安全隱患。
曾參與該建築早期設計競標並一直密切關注其問題的紐約結構工程師史蒂夫·邦吉諾指出：「這棟建築正承受著超出設計預期的壓力。」
顧問提出的擔憂
2012年12月一個霧蒙蒙的午後，來自建築、工程與地產界的十多位業內權威人士走進了布魯克林戈瓦納斯的一處混凝土試驗場。當時距離公園大道432號大廈竣工還有四年時間，項目團隊聚集在此，準備評估即將用於該塔標誌性外立面的混凝土配方。
穿梭在約六米高的混凝土柱樣模型之間的，是來自曼哈頓兩大豪華開發商——麥克洛物業與CIM集團的高管、頂尖工程建造團隊的代表，以及明星建築設計公司拉斐爾·維諾里建築事務所的核心成員。正是這家事務所為大樓構思了方正的純白色外觀。
當時，人們的擔憂已經浮現。「裂縫立馬可見，」一位來自維諾里建築事務所的建築師在查看立柱後說道。
眾所周知，混凝土是一種非常挑剔的材料。它的性能與外觀在很大程度上取決於攪拌、澆築及固化過程中的環境溫度與濕度。某些添加劑可以增強其耐久性，但可能會使顏色變暗。
然而，公園大道432號必須保持純白。聚集在戈瓦納斯的這群人肩負著一項艱巨的任務：調製出一種既足以支撐約426米摩天樓的重量、又能呈現設計團隊理想中潔白外觀的混凝土。
甚至在團隊抵達布魯克林試驗場之前，內部就已出現分歧。五個月前，首席建築師就曾對開發商與施工承包商修改混凝土規格的決定表示擔憂。
根據訴訟文件中的電子郵件記錄，工程師們曾將混凝土缺陷的照片發送給項目相關方，以期尋求解決方案。
收件人中包括WSP的結構工程師西爾維安·馬庫斯。這位曾參與打造曼哈頓下城弗蘭克·蓋里作品「雲杉街8號」波浪形外立面的專家，此時正作為項目團隊成員為公園大道432號大廈提供諮詢。
馬庫斯建議在混凝土中添加粉煤灰——這種燃煤副產品常用於提升混凝土的耐久性。
「他們不會接受粉煤灰（顏色會過深），」時任WSP高級工程師的赫齊·梅納在2012年12月的郵件中回復道。
馬庫斯回信說，只有兩個選擇：「是要顏色，還是要裂縫。」
位於中城的工地即將動工，時間已經所剩無幾。馬庫斯在郵件中強調，團隊此時不該還在試驗配比。
「在確定有效配比前暫停澆築，」馬庫斯在給梅納和開發商的郵件里說。「否則未來將面臨難以解決的嚴重問題和重大工期延誤。」
開發商後續聘請的多位顧問得出類似結論：混凝土的裂縫問題只會加劇，而持久的修復將代價高昂。
顧問們建議採用彈性塗層，這是一種厚實、富有彈性的橡膠狀膜層，可以封住裂縫，防止空氣和水滲入外牆。但這種塗層會使建築表面產生光澤，與開發商追求的視覺效果不符。
開發商最終沒有採納顧問們關於使用橡膠狀塗層的建議，而是採用了另一種方案——給整棟建築噴塗透明的滲透型密封劑，並對最嚴重的裂縫進行局部修補。
儘管採取了這些措施，兩年後的2015年10月，當工程進入最後衝刺階段時，混凝土外立面的問題依然存在。
在2015年10月的一封郵件中，時任項目承建商蘭德利斯高級項目經理的查爾斯·萊爾克斯對外牆發現的「孔隙」表示嚴重關切，要求必須「立即開展」修復工作。
不到四個月後，紐約市建築局的檢查員安排了現場檢查，並專門詢問了有關裂縫的情況。
「不存在結構安全問題，這些都是預期會出現的髮絲裂縫，」萊爾克斯在2016年1月致一名建築監理的郵件中寫道。「完全在預料之中。」
飽受壓力的摩天樓
公園大道432號大廈落成後，迅速成為了各路名流、國際商界領袖以及地產大亨的聚集地——這些買家大多通過隱秘的空殼公司完成購房交易。然而入住伊始，投訴便接踵而至。
據私人郵件和法庭文件顯示，夜晚的吱呀聲讓一些住戶難以入睡，爆裂的水管造成了數百萬美元的損失。故障頻發的電梯曾將一位管委會成員的兒子困在電梯里近90分鐘。
2019年感恩節前一周，一起電氣事故導致整棟樓停電。有一戶公寓的晃動嚴重到不得不聘請工程公司前來處理的程度。
開發商的代表表示，這些投訴被誇大了，指責背後有依靠管委會與開發商訴訟牟利的工程法律行業推波助瀾。他們稱，許多施工問題已經得到解決，並反指管委會未能履行部分外立面的維護和保養責任。
但一些工程專家認為，諸多不便實為建築設計問題的徵兆。
外立面裂縫會增加水分滲透至建築結構的風險，這可能導致內部鋼筋生鏽並膨脹，進而引發更多裂縫。
這種惡性循環會影響專家所稱的建築剛度，即抵抗風荷載的結構性能。專家指出，持續開裂可能加劇機械系統已有的問題，使建築變得越來越脆弱。
工程專家指出，如果這種應力循環持續下去，將引發嚴重後果。
「混凝土塊會脫落，窗戶會開始鬆動，」結構工程師邦吉諾說道，這與《紐約時報》諮詢的其他獨立工程師的觀點一致。「你無法乘坐電梯，機械系統開始失靈，管道接頭會斷裂，到處都會出現漏水。」
「整棟建築最終將變得無法居住，」他說，並指出這座塔樓至今尚未經歷過持續性的颶風級風力考驗。
這棟摩天樓幾年前就已經引起紐約市建築局的注意。
紐約市要求所有六層以上的約1.7萬棟建築的外立面每五年必須接受一次檢查。
紐約市建築局發言人安德魯·魯丹斯基表示，該部門尚未發現任何安全隱患的證據。他說，建築局外立面檢查部門的檢查員上次到這座大樓現場是在2023年2月。
「目前沒有任何相關方向建築局提交能證明該建築存在結構穩定性或生命安全隱患的新證據，」魯丹斯基稱。
未參與相關訴訟的結構工程師邦吉諾指出，不斷惡化的裂縫可能會增加行人面臨的風險：「沒有哪種人行道雨棚能抵擋從426米的高空墜落的混凝土塊。」
根據《紐約時報》獲得的法院文件和電子郵件，公園大道432號的住戶們對於修復方案存在分歧。
最新修復方案包括填補裂縫、加固承重柱、加裝防潮覆層系統，並在外牆塗覆彈性體塗層——也就是開發商最初拒絕採用的修復方案。
據管委會聘請的顧問撰寫的報告，外立面修復工程將持續三年，耗資逾1.6億美元。
大樓的物業管理方拒絕發表評論。在9月12日發給住戶的一封信中，CIM公司表示，這份估算「完全脫離現實」。
開發商指責管委會未能在大樓外立面重新塗覆保護性密封劑。但代表管委會參與兩起訴訟的律師特倫斯·奧維德指出，這種修補根本無濟於事。
他說，住戶們致力於確保他們的家是一處「世界級的住宅物業」。
自上一個十年共管公寓熱潮的高峰以來，超豪華房地產市場已經明顯降溫，而建築問題的污名可能進一步損害住戶的轉售潛力。
部分業主認為施工問題被誇大了，他們在法律費用上花得太多。還有一些業主質疑大樓管理水平。引發普遍不滿的焦點之一是，業主專屬餐廳的530萬美元翻修工程被要求由業主共同承擔。
住戶們就各類問題的根源相互指責：包括公攤費用的激增、員工破壞設施設備的指控，以及房地產投資人兼管委會成員傑奎琳·芬克爾斯坦-勒博那塊13.5萬美元地毯遭水漬損壞的原因——究竟該歸咎於建築問題，還是她安裝在64樓公寓的地暖系統？
大樓管理方拒絕置評。
香港房地產投資人、前媒體高管王征表示，2019年他被公園大道432號的優雅設計深深吸引，以1500萬美元購入了一套三居室公寓。
但現在浴室門無法正常閉合，客卧空調失靈，泳池則經常關閉。
王先生質疑管委會將資金用於針對白色混凝土外牆的訴訟，而他更關切的是管理失當問題，包括每月物業費暴漲兩倍。
他認為最嚴重的問題遠未結束。
「樓越高，」他嘆息道，「投下的陰影便越長。」