「這幾個月確實忙起來了，尤其9月、10月：客戶多了，成交也多了。「張衡（化名）10月底的時候如此感慨。他在香港做地產中介6年多。他見過香港地產行業好幾個周期，以他過往的經驗來看，「現在香港樓市已經有回暖的跡象了。「張衡的客群主要為剛需買房人及中產。
和張衡感受一致的還有中原地產豪宅部負責人何兆棠。在港從事豪宅銷售已經39年的他，帶領的豪宅團隊依舊是中原地產今年至今的銷售冠軍。截至9月底，他和團隊已經獲得超過1億港元的傭金。他預計到年底，他們的傭金可能會達1.5-1.8億港元——這距離他和團隊歷史上最好業績2億港元傭金，並不遙遠。
在這之前的近2年時間裡，包括張衡在內的香港不少地產中介一直生活於「香港樓市不行了」的陰霾中，市場成交也相對清冷。他表示，近兩個月來，好消息不斷，他自己也賣出了好幾套新房。顯示香港樓價趨勢的中原地產CCL指數，自2023年5月167.9點以來，一路下行至今年5月底的135點，隨後慢慢抬頭至今的141點。
用張衡的話來說，現在的市場狀況雖然相較於2021年夏天的火爆仍有一些距離，但是」成交量抬頭，意味著市場回暖了。」當時的中原地產CCL指數一度高達190點。
何兆棠非常確定地表示，「香港樓市已經企穩回暖」。在他看來，內地買家的信心明顯強過香港本地人，尤其是3000萬港元以上的豪宅方面，「內地人積極赴港買豪宅的勢頭回來了。」
成交量明顯回暖，前9個月內地人在港買房總額近1000億港元
當下香港樓市的成交量正在證明張衡和何兆棠的觀點：樓市回暖企穩。中原地產（住宅售價指數）CSI截至10月底報58.59點，創了自2024年3月底（58.98點）後的新高，並且於過去9周時間內企穩至55點以上。該數據自2024年3月11日當周的62.43點後一直回落至2024年8月初的36.58點，隨後慢慢爬坡至當前。
新房的成交量也在過去幾個月明顯增加。香港政府的數據顯示，今年第三季度的新房銷售成交了5530套，總金額超過610億港元，之前的第二季度則銷售了5403套和634.87億港元，若是剔除內部轉讓的話（備註，第二季度某一樓盤內部轉讓了133套共涉金額170.65億港元、第三季度某一樓盤5套內部轉讓，涉及金額5.86億港元），第三季度相較於第二季度在成交量和銷售額方面分別上漲了7.5%及30.3%。
但相較於新房市場，香港二手房市場仍處于波動之中。香港地政署數據顯示，2025年第三季度共有9909套二手房交易，相較於第二季度的10175套少了3%。何兆棠表示，二手房市場的回暖相較於一手房稍微滯後些。
「買家入市的情緒在增加，尤其是內地人在香港買房的熱情又回來了。」何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示。他和團隊近期接待的內地客群明顯活躍了。他提供的數據顯示，截至9月底，以普通話拼音註冊（香港本地人或海外華人一般用粵語為拼音，普通話拼音一般為內地人）的買家共在港買入9900套房，涉及總金額941億港元，前三季度分別買了2567套、3559套以及3797套。
「和香港人比起來，內地人更喜歡新房。」何兆棠表示。香港置業的數據顯示，第三季度有1983套新房被內地人買走，同比翻了1.75倍，市佔率達38.7%。也就是說，香港過去這個季度，每賣出10套房中，有近4套房被內地人買走了。
這創了內地人在港買房人數次新高，最高為2024年第二季度，當時港府撤銷了內地人買房所有的額外印花稅後，內地人曾一度蜂擁至港買房。
若是以金額統計的話，內地人在港買新房的熱情更明顯。香港置業的數據顯示，第三季度內地人在港買新房所涉金額高達500
億元，已經接近上半年的70%，市佔率達48%。
「若是算上剛過去的10月份成交的數據，內地人買房所涉金額遠超現在統計的數據。」何兆棠預計，今年內地人在港買房套數可能會超過1.2萬套，打破去年1.16萬套紀錄，金額也會超過去年。公開數據顯示，2024年，內地人在港買房所涉金額約1300億港元。
香港豪宅新買家超8成為內地人：香港本地富豪們大多仍受困於商鋪暴跌之痛
「香港超級豪宅的市場，幾乎都是內地買家了。」何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示。他在港做超級豪宅交易近40年。他說，自己和團隊服務的富豪們越來越多的內地人，近幾個月，市場上成交的超級豪宅（5000萬港元以上的）超過8成都是內地人。
何兆棠提供的數據顯示，10月，香港共成交了57套5000萬港元以上的超級豪宅，其中他和團隊成交了25套，市佔率達44%。「這個月，我們團隊賣的超級豪宅，全部都是內地買家。」
他透露，10月香港超級豪宅賣得最好的當屬中半山超級豪宅新樓盤「天御」，該項目共賣出了10套，每一套的價格都超過了1億港元。騰訊新聞《潛望》獲悉，這些買家中有不少內地富豪。這些買家相對年輕，屬於內地新晉富豪，有些買家來自江浙滬，還有些則在大灣區從事AI等新興行業。
公開資料顯示，該項目由新世界和恆地一起開發，分兩期，其中該項目的頂層設有2套三層複式空中別墅，每套面積超過450平米——這是全香港最大的分層單位。香港本地媒體10月底報道稱，香港老錢家族羅建生的女兒以3.54億港元買入了一套天御的空中別墅。
據何兆棠透露，現在赴港買過億超級豪宅的內地人相對年輕，大多數不超過50歲。這些內地富豪大多在內地和香港兩地跑，有些家人在港常駐買入自住，但不少內地買家則並不常駐香港。
服務富豪近40年，何兆棠非常清楚在港賣超級豪宅和其他金融行業的工作類似：這些富豪們下單的周期並不會短。用他的話來說，一個超級豪宅成交周期大多在1年左右，甚至2年，「買超級豪宅，其實也是富豪們進行資產配置的方式之一「。
一位在港尋找超級豪宅的內地買家曾對騰訊新聞《潛望》透露，他們更喜歡新房子，景觀好，位置好，還希望是精裝修。該買家因為孩子讀書而曾居住於灣仔山腳的竹林苑，但並未打算買，認為房子太舊了。這是由香港開發商希慎集團持有的老牌豪宅，至今已經40年了，之前長期放租，於今年開始對外銷售部分物業。阿里巴巴前CEO張勇於近日以5354萬港元買入一套四房。
何兆棠所接觸的大多數內地富豪也持有和上述潛在買家一致觀點，這也解釋了為何香港重建後的超級豪宅「天御「備受內地富豪喜愛。何兆棠提供的數據顯示，天御於10月共銷售了10套房，其中不少買家為內地人。
除此之外，內地富豪依舊鐘情于山頂豪宅。公開數據顯示，新鴻基旗下位於山頂的別墅TwelvePeak於近日共成交了2套別墅，其中一套為3.5億港元的新房，一套則是二手房成交價2.8億港元——這兩套都被內地買家買走。
他還表示，這一輪的赴港買超級豪宅的內地富豪大多集中於包郵區和大灣區，而且這些富豪大多數在全球其他城市皆有配置超級豪宅。
他認為，富豪們買入超級豪宅相當於資產配置，因此超級豪宅市場和普通剛需樓市的邏輯有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏觀視角，後者可能跟就業市場等微觀經濟更相關。
在他看來，過去這段時間，富豪們對於香港的未來有了更多信心——這也是香港超級豪宅成交開始活躍的原因之一。中原地產數據顯示，今年第三季度，香港超級豪宅共成交45套，其中新房30套，二手房15套，涉及金額94.14億港元，成交套數和金額環比都增長了50%。
對於今年越發少見香港本地富豪買入超級豪宅的現象，何兆棠表示並不意外。這是因為，香港的富豪大多依舊集中於過去的老錢家族們，新晉富豪數量有限。這些老錢家族過往鍾情於香港的商鋪投資，因為過往香港商鋪漲幅不錯，且租金相對穩定。
但是，過去這五年，香港零售業不景氣，商鋪價格也一路下行，甚至出現多個區域的商鋪價格腰斬，且沒有市場。
何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示，現在不少香港本地的有錢人依舊被困在商鋪的暴跌痛苦中，一時半會緩不過來。這也導致不少香港老錢家族在陸續出貨，包括本地老牌地產投資機構紀惠集團過去這一年陸續賣出資產，包括但不限於一些位於中環的寫字樓、灣仔的商鋪以及淺水灣的別墅等，甚至其CEO自住的傳統豪宅陽明山莊大平層也被賣了。
除此之外，香港的老錢們年紀逐漸增加，大多都面臨家族分家產——資金量被分散了。何兆棠表示，香港的超級豪宅市場正在進行一輪「換血」越來越多內地富豪選擇香港，而越來越少見到香港本地有錢人的身影——暫不知他們何時歸來，「現在從成交的數據看來，內地富豪對香港的信心大過香港本地富豪」。
內地赴港買房的富豪大多為新晉富豪，何兆棠表示，內地富豪對於香港的商鋪興趣不大。
內地人赴港買房的原因：除了租售比高外，降息大環境下中美博弈中香港的地位越發重要
和大多數在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，內地富豪們的資產配置選擇並不多，香港的房產是其最容易理解且便於投資的。
越來越多內地人願意選擇在港投資小戶型，用以出租，尤其是內地富豪們。在此之前，這些內地富豪不願意投資小戶型，認為多套小戶型一起出租，管理過於複雜。
何兆棠表示，過去這段時間，赴港買房的內地人中，投資客也多了不少，其中包括一些超級富豪。騰訊新聞《潛望》獲悉，一位內地富豪，近期一次性買入20多套位於鴨脷洲地鐵上蓋的新樓盤滶晨，涉及金額2億港元左右，每套租金可達2.5萬-3萬多不等。
從投資數量上看，今年最受內地人歡迎的樓盤當屬位於灣仔合和中心附近的Kennedy
33號，該樓盤平均每套價格在1000萬-2000萬港元左右。何兆棠對騰訊新聞《潛望》透露，該樓盤超過90%買家都是內地人，包括部分自用的買家，還有不少投資客。
「租售比高是買家願意投資的最重要的因素。」這是包括何兆棠在內的多個在港地產人士一致的看法。香港政府數據顯示，自從2024年11月起，香港租金指數由191.9一路升至2025年9月底的200點，已經連續漲了近一年。在此之前，僅2024年11月回調了0.8個點，自2021年9月的178.2點一路上漲了2年多。
不少在港的地產和金融人士一致認為，隨著赴港的人群持續增加，可預見的租金仍會漲。現在香港市場上租售比很多都可以滿足2%以上，甚至更多高達4%。
「香港樓價已經觸底了，這可能是現在入市買家比較一致的看法。」何兆棠表示，除了10月底美聯儲毫無意外地降息外，現在市場預期美國年底仍會繼續降息，這或將會讓香港樓市好轉的情緒持續。包括他在內的不少在港地產人士都認為，香港樓市已經企穩回暖。
更為重要的是，何兆棠認為，過去這幾個月，A股和港股一路上漲讓很多人的財富增加了，尤其是富豪們的財富增加顯著，這也是他們陸續選擇入市的原因。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀也認為，股市向好確實是讓香港樓市成交氛圍好轉的重要因素之一。恆指自9月突破26000點後，10月更曾升至27000點，創4年新高。
Chris
Xia對騰訊新聞《潛望》表示，10月份，他一個人賣出了4套房，其中2套新房，2套二手房，相較於冷清的上半年平均一個月約一套，他現在的生意明顯好轉。他的客戶主要為在港的金融從業者。從他的經驗看來，股市好起來一段時間後，他的交易量也會隨之增加。他在港從事房產銷售5年，近期他自己開發了一個名為「港漂置業」的中介平台。
但是也有不少金融圈人士對於香港樓市「是否觸底」仍有不同的看法。瑞銀投資銀行大中華區房地產分析師梁展嘉曾對騰訊新聞《潛望》表示，當下香港樓市仍處於一種買家和賣家或者開發商」博弈」的過程，是否觸底仍未有定論。若是從整個市場來看，香港樓市未來半年的走勢可能取決於香港未來失業率的情況，若是突破4%的話，極有可能會持續下行。公開數據顯示，第三季度香港失業率達3.9%。
何兆棠則要樂觀得多，他認為失業率可能更多影響剛需盤等成交或者價格，如果股市繼續向好的話，失業率的影響可能會被對沖一些，而對於超級豪宅市場，他則認為並不會受失業率影響過大。