銀行直供房激增源於不良資產壓力，產權清晰、低價吸引買家，卻將成房價「屠夫」。昔日地產金主銀行變臉為房產空頭，海量供給將重塑市場，可能推動房價螺旋下跌。此模式恐壓垮樓市，加速房地產出清，宣告炒房時代終結，回歸居住價值。
一、媒體披露，比法拍房更靈活的房價屠夫「銀行直供房」上市量激增。
近日，中國房地產市場出現一匹「黑馬」——「銀行直供房」。據媒體報道，一套市場估價約200萬元的房產，在第三方平台以150萬元成交，買家直接與銀行完成交易，而非傳統二手房東。這種模式下，農業銀行、建設銀行、交通銀行等大型銀行，以及蘭州銀行、吉林銀行等地方性銀行，通過阿里資產、京東等在線平台，大規模直接銷售房產。
京東資產平台數據顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產1130個，2025年激增至1779個；吉林銀行掛牌超2000個，天津銀行接近1300個。農信系統更龐大，四川農信自2024年上半年以來掛牌超25000個。
與法拍房相比，「銀行直供房」具有更靈活、更低風險的特點。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這種模式本質上類似法拍房，但銀行在掛牌前進行三輪產權核查，剝離隱性租約、二次抵押等隱患，避免買家「接盤炸彈」。
廣州某房產中介店長透露，法拍房常因長租約或佔用糾紛導致無法入住，而直供房產權已歸銀行，瑕疵基本清除。
此外，銀行直供房與法拍房的價格機制也不同：法拍靠競價易「越拍越貴」，直供房定價平穩，常低於市場價10%-30%。
在房地產市場伴隨著月經式救市政策持續下行了四年後，銀行直供房現象突然備受關注，是因為：
第一，是規模激增，尤其是中小銀行和農商行；
第二，銀行從「To B」（對企業）轉向「To B和To C」（對個人）並重。2025年以來，農行掛牌超640個房產標的。李宇嘉表示，隨著銀行業績考核加強和地產下行，銀行直供房將成為房源供給重要渠道。
第三，大幅拉低市場價。如蘭州農商行一房產單價僅2300元/平方米，而同小區二手房達3300-4600元/平方米。
需要提醒的是，銀行直供房與法拍房一樣，也有可能被債務人或第三人佔用，清退不確定性仍存。儘管如此，這種「房價屠夫」正加速資產處置，吸引剛需買家「撿漏」。
二、銀行直供房的背後，是金融系統不良資產壓力的不斷上升。
「銀行直供房」熱潮的湧現，源於金融系統不良資產壓力的急劇上升。中國商業銀行的不良貸款率是個謎。中國金融監管局披露的數據顯示，2025年9月，銀行不良貸款率為1.49%，比2020年底的1.84%顯著下降。
但如果根據不良貸款核銷數據計算，似乎翻了幾倍。2021-2025年9月，央行公布的新增貸款核銷額累計5.92萬億，而這段時間新增國內貸款113.71萬億。據此計算，不良貸款核銷率達到5.2%。
2025年中報顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行升幅超20個基點（bp）。
不良貸款核銷是一種會計制度，實際上就是允許銀行將產生的貸款損失在計算企業所得稅時進行稅前扣除。銀行為了控制不良貸款率，在符合核銷條件的情況下，會做核銷處理。實際上，1.49%的銀行不良貸款率其實是有技巧的美顏數據。
某城商行貸後管理人員透露，由於房地產市場持續幾年下行，不良貸款快速增加。以往不良房產處置周期長達2-3年，現在壞賬大幅增加了，為了加速處置債權，現通過直供模式，在借款人無力還貸後，銀行通過法律手段獲取房產完整產權，然後直售回收債權。這種處置模式半年內即可變現，甚至更快。這反映了央行壞賬壓力增大的現實。
中小銀行壓力尤甚。農商行、城商行掛牌量暴增，如蘭州銀行2025年增長50%以上。這些房產多為中小企業老闆抵押的住宅、商鋪、廠房，主業不振、租售兩難。個人端，斷供增多源於房價跌、收入減。銀行加速直售，不僅回籠資金，還提升處置效率。
今年三季度，資產處置平台法拍房清倉率僅28.5%，B端買家難覓，C端散戶也謹慎。傳統模式下，大宗不動產靠B端批量處理，小規模則通過中介二級市場售出，但效率低下。直供模式回收率高15%-20%，周期縮短1/3。
三、昔日的房地產金主，今日變臉成為房地產空頭，銀行直供房或成為壓垮房地產市場的最後一根稻草。
昔日房地產「金主」的銀行，正變臉成為「空頭」。直供房正是這一信號的放大器。過去，銀行通過貸款澆灌地產泡沫，助推房價飆升；如今，為處置壞賬，他們親手「砸盤」。
銀行直供房本質是債權剝離，但暴露表內不動產風險加大。2025年，多家銀行線上直供模式升級，數字化拓寬渠道。這雖緩解壓力，卻也放大市場供給，間接加劇房價波動。總體看，不良資產上升正倒逼銀行從被動處置轉向主動清倉，金融健康與地產復甦交織成難題。
以前銀行主要依靠法院的法拍房模式處置不良貸款，但周期長，費用高，變現率低。現在銀行學精了，直供前清產權、剝隱患，以骨折價售出。聽似雙贏——銀行快速回款，買家省中介費、享一站式貸款。但細思極恐：銀行非慈善家，其KPI是債權回收，而非保本賺錢。
我們可以想像一下：某小區10位房東掛100萬僵持，銀行空降30套直供房，定價70萬。經濟規律下，70萬成新基準，房東被迫將掛牌價從100萬降至70萬，甚至更低。後面銀行如果還有該小區直供房，可能會將價格拉至50萬元。導致房價螺旋式下跌。讓撿漏者傻眼，二手房東絕望。
可以合理推測，隨著銀行掛牌的直供房量激增並批次上市，必將重塑二手房價格。
銀行從「金主」變「空頭」，反映著地產根基動搖。不良資產不止個人月供斷供，還有中小企業經營貸違約，廠房商鋪積壓。銀行拋售拉低預期，買家觀望加劇，房價陷螺旋下跌，進而將加速房地產市場出清。
這一變化還將打擊已購房但未還清房貸者。當他們發現貸款餘額已經超過房產現值，月供動力盡失，成為新一批銀行直供房的供應者。
房產中介也受衝擊：直供省1%-3%中介費，除非他們抓住轉型機遇——成為「銀行經紀人」，提供盡調、競拍服務，方可保住飯碗。
總結下來，銀行直供房或成房地產市場的「最後一根稻草」，其低價供給持續下行了三年的房地產市場恐雪上加霜。當前房價由新房申報、二手市場、法拍房三體系基本穩定，而銀行攜低於市價25%的房產批量入場，必衝擊二手房定價體系。如廣東雲浮農商行商住房8萬元起售、齊齊哈爾住宅9.9萬元起售。這勢必將反噬二手房一跌再跌，進而拉低新房預期，導致家庭財富蒸發。
2025年1-10月，法拍掛60萬套、成交13.8萬套，已充分顯示房地產市場疲態和購買力低迷。直供房再添賣盤。市場成「誰跑得快」的遊戲，預期轉向加速下跌。
長遠看，直供房宣告房地產超長上漲周期終結。銀行直供將重新定義小區估值，周邊業主資產縮水。昔日金主下場清倉，宣告炒房時代終結。市場從「擊鼓傳花」轉向價值回歸，房價與租金匹配，高位房奴恐陷負資產。銀行扛不住，何況散戶？這一信號警示我們：地產不再是提款機，而是風險池。