「在僅僅一代人的時間裡，從拆遷暴富、無償受益，到要自己花錢改造住房，轉變認知非常難。」
房子破敗了怎麼辦？「原拆原建」是當下鼓勵的方式。過去幾年，各地做了不同探索。
有的是整片區域的原拆原建。比如杭州的高校教職工宿舍區浙工新村，13幢6層的「老破小」重建後，變成了7幢小高層，還配有綠地和公共設施。而上海的工人住宅區彭浦新村，涉及2110戶居民，也已經在2025年交付新房。
也有的是對某棟居民樓的原拆原建。比如北京的樺皮廠衚衕8號樓和廣州的集群街2號樓。
2025年兩會期間，住房城鄉建設部部長倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
8月，《中共中央國務院關於推動城市高質量發展的意見》發布，明確表示「穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建」。
業主同意率需90%以上
什麼是原拆原建？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對南方周末說，它指的是居民自主改善居住條件，保留原社區關係和地段。雖然政策上會有傾斜或補貼，但居民還是改造和籌資的主體。
房屋的破舊程度，是原拆原建的重要前提。
梳理目前各地的原拆原建項目，大多是C、D級危房。簡單來說，A級指能滿足正常使用要求；B級指個別構件出現問題；C級指部分承重結構不能滿足要求，局部存在險情；D級則指承重結構不能滿足要求，整體存在險情。
綜合目前全國的規定，房屋性質認定後，啟動原拆原建的一個硬性門檻，是業主同意率90%以上，有的地方需要達到100%。
影響同意率的關鍵還是資金。在已有經驗中，改造所需費用不菲。
浙工新村的總費用約為5.3億元，其中居民自籌資金約為4.7億元，每戶出資在10萬到100萬元之間。其餘部分由專項資金解決。
集群街2號樓，作為廣州首例正式驗收交房的原拆原建項目，由24戶人家自籌800萬元完成了改造。
2025年10月中旬，在北京市物權法學研究會、北京科技大學文法學院中國式現代化實踐法治研究中心組織的「原拆原建城市更新項目的資金平衡」研討會上，清華大學土木水利學院博士張曉芒介紹，從國際經驗和中國實踐來看，目前與之相關的資金來源，主要是四大類。
財政資金，以專項補助、財政貼息、專項債等為主；金融資金，包括政策性銀行貸款、商業銀行貸款、城市更新基金等；市場資金，以投資企業和房企為主；來自居民的自籌資金。
其中，撬動居民的自籌資金是最難的。
從拆遷暴富，到自費改造
越秀區共和村位於廣州的中心城區，西鄰東山口，東側不遠便是珠江新城。方圓500米內，有學校、醫院、肉菜市場。一公里外的楊箕村早在2016年就通過拆遷煥然一新，從城中村的「握手樓」變成了電梯房。
9月底，南方周末走訪發現，共和村的多層住宅都很破舊，部分牆皮脫落，電線排布錯綜複雜。樓內沒有電梯，上下樓道空間有限，信箱、圍欄等設施也較為陳舊。
越秀區共和村。
據《南方都市報》報道，共和村內開展原拆原建的樓宇佔地面積大，戶數多。徵得上千戶業主同意改造並非易事。若業主的同意率不足90%，項目便難以推進。
社區物業於2025年上半年徵詢居民改造意願。共和村居民收到的《房屋原拆原建意願摸查表》顯示，如同意出資改造，居民可勾選4個檔位，按成本價出資，包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。
共和村的戶型以兩房為主，五十多平方米的居多。按此計算，業主最多出資約35萬元。然而，願意出資改造的業主不足四成。
部分樓棟的大門上，至今仍張貼著4月底《致共和村業主的一封信》，告知物業工作人員將上門與業主溝通徵詢改造工作。但時至今日，項目仍未啟動。
部分樓棟的大門上，仍貼著《致共和村業主的一封信》。
秦虹是中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、住房城鄉建設部政策研究中心原主任。在研討會上，她提到，自主更新、原拆原建目前面臨很多障礙，最大的障礙，是人們的觀念。
「在僅僅一代人的時間裡，從拆遷暴富、無償受益，到要自己花錢改造住房，轉變認知需要一個過程。」
就現實而言，如果不是完全的危房，僅僅出於改善需要，居民可能也不願出錢。「房價下跌，可以直接買房或租房改善，不是非要掏錢把房子拆了重蓋，居民會算經濟賬。」
她表示，居民願意掏錢的核心，是資產增值的預期。所以，開始的時機很關鍵，政府能給的激勵政策也很重要。
增加容積率是目前討論最多的激勵政策之一。
張曉芒解釋，不能過於機械地理解原拆原建的原址、原規模。「在不違反控規的前提下，如果缺少容積率的適當提升或者容積率交換，老百姓可能不滿意，好不容易改造一次，居住環境也沒有改善。」
秦虹說，通常原拆原建的戶數不能增加，但是否可以增容、如何增容，各地還在探索。不增容，難以激發居民的意願；增容，相對比較複雜，除非增加公益性設施，否則商品房面積的增容，會影響整體規劃，政府面臨壓力。
南方周末記者發現，廈門近日印發的《關於城鎮老舊小區自主更新改造的指導意見》中提到，在日照等條件允許的前提下，允許增加不超過原產權登記面積20%的建築面積，其中10%用於加裝電梯等公共配套，10%用於原有住宅按套擴面。
廣州市政府官網顯示，正在進行原拆原建的越秀區小石集項目，也有6%的容積率激勵政策，這是廣州首個「原拆原建」同步增容的項目。不過，增容面積主要是用於公共配套。
上海交通大學國際與公共事務學院長聘教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳傑在接受澎湃新聞採訪時提到，想要不增容又滿足民生需求，或許可以允許投資機構以市場價收購想離開居民的住房，或用閑置商品房置換，待持有足夠「籌碼」後，再為留下的居民擴大居住面積。
黌橋·小石集原拆原建項目。
成功者多為公房
花都區集群街2號，是廣東首例正式驗收交房的業主自籌、原拆原建項目。
據「廣州花都發布」介紹，這棟樓建於1970年代，5層混合結構，共25戶。項目拆建投資約八百多萬元，由業主按照4600元/平方米的價格，共擔改造成本。
在政策支持上，廣州市社會科學院城市治理研究所副所長孫占卿撰文提到，區財政是按照不超過50%的比例,獎補包括基礎數據調查費、建設單位管理費等在內的前期費用。
另外，對低收入家庭提供50%的補助。同時引入了銀行低息貸款，允許以家庭晚輩名義貸款。
項目還設計了「退出機制」，對個別居民不願意參加翻建的情況，由區屬國企協商買下房屋產權參與翻建。
該樓能夠成功改造的一個重要因素在於公房佔比。15戶產權同屬一家國企——花都城投。
公房，即公有住房，指由國家及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅。相對的，是私有產權房，即由個人或家庭通過購買、建造等方式取得完全產權的住宅。
花都城投，既是產權人之一，又是項目改造的實施主體。這種關係增強了業主對翻建質量的信心。即便如此，也先後召開了居民大會9次，入戶溝通48次。從拆除、重建，到投入使用，用時9個月。
即將在10月底回遷的北京馬家堡68號院2號樓，也是公房，原拆原建的同意率達到100%。
秦虹介紹，它的資金主要來自於政府補貼、產權單位出資、居民自籌三種，分別佔26%、19%，55%，居民平均每家出了26.8萬元。
作為公房，馬家堡的一項重要激勵政策是產權激勵。改造後，居民手中的房本將從租賃房本變為個人的經濟適用房房本。之後再交3%的土地出讓金，就可以變成完全的產權房。
秦虹分析，老百姓願意出錢的另一個更重要的原因是，當時，北京市財政給予了每平方米5786元的補貼。
據秦虹了解，目前，這個政策的實施周期已結束。「沒了補貼，未來的原拆原建項目，老百姓掏的錢可能會更多，會不會有壓力？還會不會有意願？」
李宇嘉告訴南方周末記者，對於原拆原建，在財政方面，主要是國家及省市保障性安居工程資金，中央預算內投資，專項債、財政補貼等。不過，這幾類更普遍的是用於社區外的公共基礎設施。
根據廈門的指導意見，自主更新改造在規定條件下，也可以提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。
社會資本的考量
對於引入社會資本的參與，張曉芒認為，重要的是理清楚怎麼退出。
他解釋，進入存量改造時代，運行的邏輯變了，傳統的房地產開發，房企的運行邏輯是「融資-拿地-建造-銷售-回款」，房子賣出去了，就可以退出。現在，幾乎沒有房子可以銷售，參與其中的市場主體，運營的邏輯就不再是賺快錢，而是通過長期精細化的運營、品牌和服務，收回投資成本和實現盈利。
他提到成都清江社區的改造，對經營權讓渡的嘗試值得借鑒。
政府將閑置商業樓及公共空間的15年經營權授予企業，企業全額承擔2000萬元改造及運營成本，通過社區商業、便民服務等增值收益回本，內部收益率（IRR）約6%-8%。
就現實而言，這些亟待改造的住宅，絕大多數地理位置好，周邊有優質的教育資源和醫療資源。但可能沒有物業，沒有停車場，缺少商業設施、綠地等，張曉芒認為，這些都是潛在的商業可能性。
在研討會現場，城市更新實施專家、北京建工五建集團副總李娟提到，當下，市場主體的積極性不高。有錢的社會資本不少，但找不到好項目，一方面是可經營的資源價值不是特別高，擔心錢回不來；另一個問題是回報周期太長。
他提到，目前對國企的不動產租期規定，是不超過5年。在這樣的限制下，想引入社會資本參與並不容易，「前期投的錢，5年肯定收不回來」。
過長的回報周期也是對金融機構的掣肘。與會的一位從業者提到，他們面臨的考核是當年、當期的收益。如果以股權的方式參與其中，可能3年、5年甚至更久收益都回不來，資金壓力是巨大的。